中共中央定调房地产政策：加快构建房地产发展新模式

近日，中共中央发布了《关于进一步全面深化改革、推进中国式现代化的决定》，其中对房地产行业的发展提出了重要指导意见，旨在加快建立租购并举的住房制度，加快构建房地产发展新模式。这一系列政策涵盖了加大保障性住房建设、支持改善性住房需求、赋予城市调控自主权、改革开发融资与预售制度以及完善房地产税收制度等多个方面，引起了社会各界的广泛关注。

首先，政策明确要加大保障性住房建设和供给，以满足工薪群体的刚性住房需求。这一举措将为工薪阶层提供更多的住房选择，减轻他们的购房压力，有助于实现“居者有其屋”的目标。易居研究院研究总监严跃进指出，这既是对保障房的明确定位，也为各地规划刚需类型的住房产品提供了重要启示，有利于保障房真正发挥保障功能。

同时，政策也强调要支持城乡居民多样化的改善性住房需求。广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，这是由于需求端呈现出多样化、个性化、差异化的特点，未来不管是商品房、租赁房还是保障房的供给，都需要以需求为导向进行规划和建设。近期各地调整建筑规范、容积率计算规则以提高居住品质等，也是支持多样化需求的体现。

在赋予各城市政府房地产市场调控自主权方面，政策提出因城施策，允许有关城市取消或调减住房限购政策、取消普通住宅和非普通住宅标准。这意味着地方政府将在房地产市场调控中拥有更大的决策权，可以根据本地实际情况灵活调整政策，以更好地适应市场变化。李宇嘉表示，这是完善中央和地方在调控房地产方面的权责分配、实现权责对等的体现，地方需要在自主权的前提下，落实因城施策，将房地产管理好。某头部民营房企人士称，在楼市大降温之后，房地产调控由紧转松，大部分城市已经执行了取消或调整限购、取消普通住房标准等政策。从推进现房销售的大方向来看，改革商品房预售以及取消普通住宅和非普通住宅标准，有利于提高房地产行业门槛，减少供应量，进而提振购房者信心，维护市场中长期的稳定。

此外，改革房地产开发融资方式和商品房预售制度也是政策的重要内容。这将促使房地产行业的融资更加规范和多元化，降低企业的资金风险，同时也可能推动商品房预售制度逐步向现房销售转型，更好地保障购房者的权益。

最后，完善房地产税收制度对于房地产市场的健康发展至关重要。严跃进表示，从税收层面来说，最近几年变动较大，从“房地产税开征”转向“持续降低交易的税费成本”。未来将立足供求关系的重大变化，确保房地产税收制度更加灵活和精准。同策研究院研究总监宋红卫认为，房地产税改革箭在弦上，其核心问题在于税基和税率的确定。中国已实现不动产全面登记，具备了征税的条件，但不同城市房价差距较大，中低端收入差距相对较小，如何确定税基（对什么样的房子征税）以及税率（按房屋总价的百分之多少计税），每个城市的税率是统一还是差异化等，都是需要解决的难点。李宇嘉指出，未来会全面捋顺房地产税收，降低开发环节、交易环节的税负，比如配合消费税改革，降低增值税依赖，从而降低地方政府新增开发投资的激励，鼓励商品房交易和循环，做大终端交易规模，进而增加消费税。

上海中原地产分析师卢文曦表示，整体而言，如今的住房体系建设越来越清晰，市场层面与保障层面各有侧重。以前主要是满足基本住房需求，现在逐渐转向改善层面，致力于解决居住品质的问题。既要激发市场需求，也要满足市场需求。

合硕机构首席分析师郭毅认为，当整体城市化进程进入高位，商品房需求进入瓶颈期且房价仍处于高位时，采取租购并举的新行业发展模式是必然选择，这也是不少成熟发达国家在房地产相对成熟阶段所采用的模式。从市场化调控角度看，此次中央给予地方更大程度的放权，并且明确了调控方向，包括限购政策和普宅标准的调整等。接下来，针对一线城市可能会出台一些更加积极的政策调控。

值得注意的是，此次房地产政策内容是放在“健全保障和改善民生制度体系”的大框架下进行的。这表明房地产工作的定位必须从人民的利益出发，关注人民群众最关心、最直接、最现实的问题，如购房问题、房价问题等。后续还需深入研究新一轮改革时期老百姓住房民生的新诉求和新需要，以需求为导向谋划发展。

随着这些政策的逐步实施，有望进一步促进房地产市场的平稳健康发展，实现房地产行业的转型升级，为人民群众提供更加优质、多样化的住房选择，同时也为推进中国式现代化进程提供有力支撑。未来，我们将持续关注政策的具体落实情况以及房地产市场的发展动态。