新政策下，城市存量房的价值重估与投资机遇

2024 年 6 月，我国房地产政策环境持续呈现宽松态势。在中央层面，央行召开保障性住房再贷款工作推进会，着重强调要深刻领会房地产工作的人民性与政治性，支持地方国企以合理价格收购存量房用作保障性住房。住建部明确指出要推动县级以上城市有力、有序且有效地开展收购已建成存量商品房用作保障性住房的工作。此外，住建部与国家金融监管总局提出建立国家、省、市三级专班联动机制，压实地方政府、房企和金融机构各方责任，全力推进保交房的各项工作。

在地方层面，出台的房地产调控政策中，宽松性政策占据较大比例。例如，北京调降了住房最低首付比例和房贷利率；部分二三线城市积极推进住房“以旧换新”，支持地方国企收购存量房用作保障性住房，加大房票安置力度，发放购房财税补贴等，以此作为推进楼市去库存的主要手段。

截至目前，包括杭州临安区、贵阳在内的 20 个城市（县区）已陆续发布收储的公告细则，为其他城市提供了可借鉴的经验。这些地方政府对于收储房源通常有着如下要求：

其一，房源须为已建成且未出售的存量商品房，同时已取得竣工验收备案证明，权属清晰可交易。

其二，处于交通便捷、配套设施相对齐全的区位，部分城市要求项目配备一定比例的车位。

其三，所属企业资产负债和法律关系清晰，这意味着符合条件的民企项目也有被纳入收储范围的可能。

其四，大部分地方规定收储房源的单套建筑面积小于 120 平米。

其五，优先选取整栋或整单元未售、可实现封闭管理的楼栋项目，例如烟台、新乡、威海规定以整幢作为基本收购单位。

在价格方面，部分地区明确收储价格将参考同地段的保障性住房重置价格（即划拨土地成本+建安成本+不超过 5%的利润），或者以同区位商品房价格的 5 折左右进行设定。比如，5 月 14 日杭州市临安区发布的保障房征集公告中规定，收储房源将以不超过周边房源、车位的评估价作为最高限价。另外，西安、福州的保障房将以同区位商品房价格 5 折左右进行配售。

存量房收储政策带来的影响主要体现在以下几个方面：

首先，在市场供需关系层面，政府收购存量房能够减少市场上的闲置房源，为市民提供更多合理的住房选择，同时降低存量房的投机性交易，有助于稳定房价波动。

其次，对于房价调控，存量房市场对房价波动意义重大，该政策有利于平稳房价，缓解供需矛盾，避免过度投机，维持房地产市场的健康稳定发展。

再者，从经济影响角度来看，房地产行业与 GDP 和就业率紧密相连，政策的推行能为相关行业营造稳定的市场环境，促进房地产与其他产业的协同发展，推动城市经济的繁荣。

然后，在社会效益方面，政府借此可更好地调配房屋资源，满足不同群体的住房需求，在改善城市居住条件、解决棚户区问题等方面发挥积极作用，提升市民的幸福感。

最后，着眼于城市可持续发展，能优化既有房屋资源的利用，提高土地和城市资源的利用效率，促进城市空间结构的合理布局，为城市的长远发展奠定基础。

在这样的政策背景下，城市存量房面临着价值重估。那些位于政策重点支持区域、交通和配套优势明显、房屋品质较好的存量房，其价值有望得到重新评估和提升。

对于投资机遇而言，符合收储条件且价格具有优势的存量房可能具有投资潜力。然而，投资房产务必谨慎。投资者需要综合考虑以下因素：

一是要充分了解当地市场状况、政策细则以及房地产市场的整体趋势，把握政策导向带来的机会。

二是要关注宏观经济形势对房地产市场的影响，经济增长、通货膨胀等因素都可能影响房产价值。

三是城市发展规划至关重要，新兴区域的发展和基础设施建设可能提升周边存量房的价值。

四是人口流动趋势也不容忽视，人口流入量大的城市，住房需求相对旺盛，存量房投资更有前景。

新政策下城市存量房的价值重估和投资机遇需要投资者综合考虑多方面的因素。在进行投资决策时，要充分了解市场情况，进行深入的分析和研究，制定合理的投资计划，并根据市场变化及时调整策略，以实现资产的保值增值。同时，房地产投资具有一定的风险，投资者应保持谨慎和理性，避免盲目跟风和过度投资。