保障性住房再贷款：能否成为房产市场的新引擎

近年来，中国的房地产市场一直是人们关注的焦点。为了促进房地产市场的平稳健康发展，中国人民银行近期宣布设立 3000 亿元保障性住房再贷款。这一政策的推出，引发了广泛的讨论：保障性住房再贷款能否成为房产市场的新引擎？

首先，什么叫做保障性住房呢？保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房，通常具有社会保障性质。这类住房的目的在于解决特定群体的住房需求，保障他们的基本居住权利。常见的保障性住房类型包括公租房、廉租房、经济适用房、限价房等。

设立保障性住房再贷款具有多方面的重要意义。首先，它有利于支持房地产市场平稳健康发展。当前，房地产业仍处于调整期，房地产开发投资、新建商品房销售面积、销售额以及房屋新开工面积等指标都面临一定的压力。通过保障性住房再贷款，能够消化存量房产并优化增量住房，构建房地产发展新模式，推动房地产业向高质量发展迈进。

具体而言，这项政策为房地产业带来了两方面的有力支撑。一方面是提供了大体量的资金支持，3000 亿元的再贷款有望带动银行贷款 5000 亿元，这将直接提高房地产市场的资金流动性，帮助开发商缓解资金压力，并促进库存房屋的快速流转。另一方面，释放出积极信号，有助于提振房地产市场信心。

其次，有利于金融业更为稳健地发展，形成金融与房地产的良性循环。从短期来看，再贷款规模大且成本低，在市场利率下行期，商业银行使用再贷款投放信贷，可提升其服务实体经济的能力。从长期而言，房地产市场的健康发展，既能增强金融机构的抗风险能力，又能为金融机构配置资产提供更多选择。

再者，有利于助推中国经济延续回升向好态势。房地产作为国民经济的支柱产业之一，关联众多上下游产业，其健康发展对于宏观经济的重要性不言而喻。

在政策的具体运作方面，“政府指导、市场化运作”以及“自愿参与、以需定购、合理定价”是需要关注的关键。城市政府可综合考虑当地情况自主决定是否参与，符合保障条件的工薪群体能根据项目的具体情况自愿选择是否参与配售配租。房企结合自身资金压力与收购价格谈判情况等，自主决定是否出售商品房；金融机构则按照风险自担、商业可持续原则，自主决定是否向地方国企发放相关贷款。

金融机构发放相关贷款后，可向人民银行申请再贷款，先到先得，额度为 3000 亿元，未来根据执行情况和需要可调整完善。再贷款年利率 1.75%，期限 1 年，可展期 4 次，每次展期 1 年，最长使用期限不超过 5 年，政策实施至 2027 年末。

为确保政策落地见效，要做到“四个精准”，即精准确定收购主体、收购对象、收购用途和资金用途。一个城市政府选定不超过两家地方国有企业作为收购主体，且这些国有企业及所属集团不得为政府融资平台，应符合商业银行授信要求。收购对象严格限定为房企已建成未出售的商品房，要求资产负债和法律关系清晰，并严格把握所收购商品房的户型、面积标准。收购的商品房需定向用于保障性住房，符合相关指导意见要求；地方国企获得的贷款资金要单列账目、单独核算、专款专用、封闭管理。

在收购商品房的过程中，要遵循以需定购原则，合理确定收购量。这就需要制定保障性住房收购和配售配租相关管理办法时，摸清需求，动态掌握保障性住房需求底数，科学确定可用作保障性住房的商品房房源及收购价格，避免房子积压或长时间大量空置。

此外，要做好与租赁住房贷款支持计划的政策衔接。之前央行已设立的租赁住房贷款支持计划，在部分城市开展试点并取得了一定成效。考虑到其与新设再贷款的支持领域有较多交集且即将到期，将把租赁住房贷款支持计划并入保障性住房再贷款政策中管理。保障性住房再贷款政策文件印发后，原来的租赁住房贷款支持计划不再实施，已发放贷款的利率和期限保持不变，其 1000 亿元额度包含在保障性住房再贷款 3000 亿元额度之内，且试点城市的政策与全国政策保持一致。

不过，保障性住房再贷款政策的实施也面临一些挑战。例如，从已经进行先行试点的地区来看，亟需经验丰富的平台公司来进行从收储、改造到运营的“一条龙”统筹管理，如何引进和培养地方的住房租赁专业人才将成为一大挑战。

总体而言，保障性住房再贷款政策为房地产市场带来了新的机遇和可能性。它通过市场化方式推动存量商品房去库存，加大保障性住房供给，助力推进保交房工作等。在未来的发展中，我们需密切关注政策的实施效果，根据实际情况进行调整和优化，以实现房地产市场的长期稳定和可持续发展目标。